Как создать ТСЖ и не разочароваться

Повышение тарифов на услуги ЖКХ, капитальный ремонт многоквартирных домов, повышение качества обслуживания жителей, прозрачность деятельности управляющих компаний, вопросы формирования тарифов на услуги ЖКХ и другие — об этом шла речь за «круглым столом» в редакции в прошлую пятницу. Дискуссия оказалась жаркой, каждый участник высказал свою позицию.

Собственность обходится дороже

По информации начальника отдела коммунального хозяйства, транспорта, связи и социально-жилищной политики администрации городского поселения «Город Вяземский» Александра Владимировича Быкова, на территории города управляют жилым фондом три управляющие компании — ООО «Райкоммунсбыт», ООО УПП «Городской коммунальшик» и ООО УПП «Город» и одно ТСЖ «Парус» (в трёх домах по улице Коммунистической — №13,15,17). Они управляют 155 тыс. кв. метрами жилья, а это более 400 домов, из них 80 — многоквартирных. В многоквартирных домах создано 27 товариществ собственников жилья. В настоящее время в соответствии с утверждёнными графиками управляющие компании занимаются подготовкой жилфонда к зиме.

Кстати, в нашем городе жильцы многоквартирных домов выбрали различные формы управления — большинство, создав в доме ТСЖ, доверили управление своим домом управляющей компании. В трёх домах по улице Коммунистической управляет домами ТСЖ «Парус», в котором создано правление, председатель получает за свою работу заработную плату, правление собирает деньги за коммунальные услуги и заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. «Прижился» в нашем городе и третий способ управления. Например, в доме № 31 по улице Шоссейной, в котором жильцы управляют своим домом напрямую — все вопросы по техсодержанию и капремонту решают на общем собрании, собирая деньги только на определённые цели, а договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг заключает каждый собственник жилого помещения.

Но какая бы форма управления ни была выбрана, самый больной вопрос у каждого собственника — как содержать и во что обходится общедомовое имущество? Согласно Жилищному кодексу, сохранность общедомового имущества лежит на собственниках жилых помещений, — об этом напомнил собравшимся А.В. Быков.

Как заметил депутат городского совета депутатов, руководитель рабочей группы формирования тарифов при Совете депутатов Олег Викторович Лярский, пока трудно многим людям понять, что приватизировав или приобретя квартиру, житель многоквартирного дома приобрёл и часть общедомового имущества — часть площадки в подъезде или часть двора. Содержать это имущество должны собственники солидарно. По жилищному кодексу, если две трети собственников решили на общем собрании, на что они должны в первую очередь потратить средства, которые они собрали по статье расходов «на техсодержание и капитальный ремонт», остальные должны подчиниться.

А.В. Быков привёл пример, что даже в случае, если в доме есть лифт, жители первого этажа несут равную долю ответственности за его содержание. Эта ситуация хотя и не характерна для нашего города, но всё же достаточно наглядная. Но, чтобы разумно содержать общедомовое имущество, лучшей формы, чем ТСЖ, в мире не придумано. Как пояснил О.В. Лярский, эта форма была заимствована в Германии. Но менталитет жителей порой остаётся чисто русским. То есть «мне всё должны сделать, а я ничего никому не должен». Но мы же не идём в администрацию города, выпрашивая средства на ремонт своей квартиры? Подавляющее число ТСЖ в нашем городе создавалось наспех, с единственной целью — вступить в программу Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ. Но, как говорили участники «круглого стола», домов, требующих ремонта в городе много, а средств по этой программе приходит очень мало.

Что касается завышенных ожиданий жильцов от государства, — об этом говорила член домового совета дома № 2 по улице Ленина Ирина Владимировна Иванова:

— Одно дело, создать ТСЖ в своём доме, уговорить людей вступить в ТСЖ, другое, — как в этом деле не разочаровать членов ТСЖ. Жители дома № 2 по улице Ленина подавали запрос в администрацию города об очереди на капитальный ремонт. Но очереди такой не создано, а дома, в которых создали ТСЖ ещё в 2010 году, остались «за бортом» федеральной программы. Ремонтируют просто очень старые дома…

Генеральный директор управляющей компании ООО УПП «Город» Андрей Борисович Галифанидов пояснил ситуацию. По его мнению, в проигрыше никто из жильцов, создавших ТСЖ в своём доме, не остался, потому что на каждый дом сформирован лицевой счёт для проведения текущих и капитальных ремонтов. И, оглянитесь вокруг — в каждом доме ремонты идут. Сегодня каждый собственник квартиры может обратиться в свою управляющую компанию, в ТСЖ, где ему предоставят выписку из лицевого счёта — на что израсходованы средства, которые мы оплачиваем в своих квитанциях по статье «капремонт и техсодержание».

Тарифы — «проблема в виде катастрофы»

По убеждению О.В. Лярского, мало создать ТСЖ в каждом доме, нужно ещё и не бросать членов ТСЖ без поддержки. «Проблемой в виде катастрофы» он назвал порядок формирования тарифов по статье «техсодержание». Это известные расходы на дворников, аварийку, косметические ремонты и многое другое. В этом вопросе происходит много неразберихи по причине элементарного незнания статей жилищного кодекса. По просьбе жильцов дома №41 по улице Орджоникидзе ему пришлось заниматься вопросами техсодержания этого дома. Каково же было удивление, когда оказалось, что управляющая компания ООО УПП «Городской коммунальщик» по статье «техсодержание» оплачивает газоснабжение, хотя дом с электрическими плитами. Нарушения со стороны управляющей компании не было, просто сказалась некомпетентность работников бухгалтерии, которые в отчёте для жителей этого дома вынесли отдельной строкой строку «газоснабжение» из усреднённого тарифа, который принят для всех домов по нормативу.

— Такие «мелочи» недопустимы, — сказал О.В. Лярский, — Причины создавшегося положения — в юридической неграмотности работников управляющих компаний, которые не могут ответить на конкретные вопросы собственников квартир. Цифрами по статьям расхода на техсодержание они распоряжаются, как им угодно. В этой статье заработная плата работников компании — более 60 процентов от всей суммы, которую собирает каждый дом! Ещё налоги… Получается, что расходы управляющей компании превышают их сборы, и дом постоянно остаётся в долгу перед управляющей компанией.

А.В.Быков пояснил, что некоторые управляющие компании, которые одновременно являются и производственными предприятиями, путают две своих функции — «управление» и «обслуживание». 12-13 % — заложено в тариф на управление жильём, остальное должно идти на обслуживание. К чести всех управляющих компаний, недавно сотрудники ОБЭПа проверяли деятельность одной из управляющих компаний, по итогам проверок нарушений выявлено не было. Ко всему прочему, все управляющие компании у нас молодые, ещё многому предстоит учиться.

А вот что касается тарифов — сегодня каждый дом должен принимать собственный тариф на содержание жилья. И обязательно в домах придётся устанавливать общедомовые приборы учёта — на холодную и горячую воду, теплоснабжение и электричество. Если до 1 июля собственники не приняли на собрании свой тариф, даётся право ТСЖ или управляющей компании обратиться в районную администрацию, которая на основе региональных тарифов утвердит тариф для определённого дома по нормативу.

В самостоятельном формировании тарифов уже выявились большие преимущества. В домах под управлением ООО УПП «Город» по поводу принятия тарифов прошло в этом году 80 собраний собственников. И, по словам генерального директора А.Б. Галифанидова, некоторые собственники, отказываясь от малозначащих для них услуг по текущему содержанию, накапливают на лицевых счетах домов средства для частичного капитального ремонта, например, в домах установили на эти средства двери с домофонами. А в других домах собственники приняли для себя больший тариф, чем по другим домам, с единственной целью — провести частичные капитальные ремонты. Таким образом, все новшества, а это новые двери в подъездах, домофоны, приборы учёта, трубы и т.д. для жителей обходятся «малой кровью», и эти траты практически не обременяют семейный бюджет собственников жилья.

Будущее — за ТСЖ

Участники «круглого стола» были единодушны во мнении — что за так трудно создаваемыми ТСЖ — будущее. Но в какой форме они будут существовать? Председатель ТСЖ «Лотос» (это ТСЖ создано в домах № 2 по улице Коммунистической и № 26 по улице Орджоникидзе) Людмила Петровна Малахова считает, что управляющие компании имеют полное право на жизнь, а в ТСЖ люди должны работать на общественных началах:

— Мы эту работу двигаем! Управляющая компания всегда по нашему требованию представляет отчёты, но мы всегда контролируем все расходы и всю проделанную работу. Если она выполнена некачественно — собираем собрание жильцов, советуемся с жильцами, которые компетентны в той или иной ситуации. Обращаемся со своими проблемами в городскую администрацию, непосредственно к главе городского поселения А.Ю. Усенко, в отдел по тарифам и ценам администрации района, в отдел архитектуры, в финансово-экономический отдел администрации, к юристам. Привлекаем к решению своих проблем своего депутата, участкового инспектора. Мы готовы пройти все инстанции, чтобы добиваться от своей управляющей компании выполнения всех видов запланированных работ в наших домах и на нашей территории. Важно добиться своего, и всё решать в соответствии с жилищным законодательством.